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Aug 29, 2023

Remote-Arbeit ist ein Dauerbrenner, Städte beeilen sich, Büros in Wohnungen umzuwandeln

Die Städte haben akzeptiert, dass Sie wahrscheinlich nicht in ein Büro gehen, um zu arbeiten, und hoffen nun, dass Sie in einem wohnen. Aber was für ein Leben wird das sein? Die Antwort lautet: Es hängt von Ihrer Stadt ab. Als

Die Städte haben akzeptiert, dass Sie wahrscheinlich nicht in ein Büro gehen, um zu arbeiten, und hoffen nun, dass Sie in einem wohnen.

Aber was für ein Leben wird das sein?

Die Antwort lautet: Es hängt von Ihrer Stadt ab. Da sich Entwickler und Politiker mit der Tatsache auseinandersetzen, dass weniger Menschen in Büros gehen, haben sie damit begonnen, Initiativen voranzutreiben, die den Weg aus Gewerbegebäuden in Wohngebäude ebnen sollen. Für New York könnte dies bedeuten, dass es mehr Luxuswohnungen mit vielen Annehmlichkeiten gibt, um die alten Gebäude aufzufrischen und der boomenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, während San Francisco erschwinglicheres Wohnen in einer Innenstadt erleben könnte, die von Unternehmen und wohlhabenden Bewohnern aufgegeben wurde.

Da große Metropolen mit drei sich überschneidenden Herausforderungen konfrontiert sind – Wohnungsnot, leere Büros und die Klimakrise – sind sich Experten und Politiker einig, dass es Zeit für eine umfassende Renovierung ist.

„In den letzten weniger als einem Jahr, wahrscheinlich in den letzten neun Monaten, sagten alle: ‚Okay, jetzt müssen wir es ernst machen‘“, sagt Steven Paynter, Experte für den Umbau von Büro- zu Wohngebäuden beim Architekturbüro Gensler , sagte Insider. „Jeder versteht irgendwie, dass wir eine Art Plateau oder die neue Normalität erreicht haben, was die Auslastung der Innenstadt angeht.“

Das bedeutet, dass es für die Innenstädte an der Zeit ist, in die nächste Phase überzugehen. Büroumbauten sind für Städte sinnvoll, um potenzielle Teufelskreise abzuwenden, bei denen Remote-Arbeit zu kaputten Büromietverträgen führt, was zu einem nie endenden Kreislauf aus geringeren Grundsteuereinnahmen, weniger Annehmlichkeiten und mehr Menschen führt, die aus den Innenstädten fliehen.

Forscher sagen, dass der Schlüssel zur Wiederbelebung darin besteht, mehr Einwohner in die zentralen Geschäftsviertel zu bringen, um lokale Unternehmen zu unterstützen, die Parks und Straßen zu füllen und den öffentlichen Nahverkehr zu nutzen. Und dafür sind hochwertige Annehmlichkeiten wie Fitnessstudios, Arbeitsbereiche, Pools, Bowlingbahnen, Salons und vielleicht sogar Hunde-Spas erforderlich.

Der in Manhattan ansässige Architekt John Cetra, der seit den 1980er Jahren an Büroumbauten arbeitet, nennt es „den Krieg um die Annehmlichkeiten“. Seine Firma CetraRuddy gab kürzlich bekannt, dass sie den Umbau eines 30-stöckigen Bürogebäudes im Finanzviertel von Manhattan leitet, in dem früher Goldman Sachs ansässig war. Das Gebäude an der 55 Broad Street wird 571 Apartments umfassen und über Annehmlichkeiten wie einen Pool auf dem Dach und Coworking Spaces verfügen.

„Es verwandelt das Gebäude fast in einen Club, und der Club bietet Ihnen alle diese Annehmlichkeiten, und zur Mitgliedschaft im Club gehört auch eine Wohnung“, sagte Cetra. „Der gesamte soziale Aspekt ist meiner Meinung nach zu einer großen Sache geworden.“

Der New Yorker Bürgermeister Eric Adams, der einst die Telearbeit mit den Worten verspottete: „Man kann nicht den ganzen Tag im Schlafanzug zu Hause bleiben“, begrüßt voll und ganz den Plan, leere Bürogebäude in neue Wohnungen umzuwandeln. Die Stadt verfügt über einen Überschuss an Gewerbegebäuden der sogenannten „Klasse C“, die die ältesten und am wenigsten begehrten Gebäude sind und die höchsten Leerstandsraten aufweisen.

Um festzustellen, ob diese und andere Gebäudetypen für einen Umbau geeignet sind, hat Paynter einen Algorithmus entwickelt, der die Gebäudegröße, den Grundriss, die Lage und den Modernitätsgrad der Fassade berücksichtigt. Von den 950 Gebäuden, die er und sein Team untersucht haben, sind etwa 30 % für eine Umnutzung geeignet. Er hat auch das Weiße Haus in dieser Angelegenheit beraten. Ende letzten Monats kündigte das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung an, dass es einen Zuschuss für die Erforschung von Hindernissen bei Büroumbauten und deren Überwindung gewähren werde.

Im Allgemeinen sagen Experten, dass die Regierungen die Bebauungs- und Nutzungsbeschränkungen lockern müssen, um diese Art von Entwicklung zu ermöglichen. Und der Rest hängt von der Finanzierung ab, einschließlich der potenziellen Gewährung von Steueranreizen für Entwickler und anderer Vorteile für den Bau.

Paynter, der in Toronto ansässig ist, sagte, Calgary, Alberta, sei der „Goldstandard“ für die Schaffung einer Umgebung für Konvertierungen.

„Sie haben es einfach ganz einfach gemacht“, sagte er. „Sie haben die Regulierungs- und Bebauungsfragen aus dem Weg geräumt. Wenn Sie das Gebäude also nicht vergrößern, können Sie es problemlos umbauen. Sie haben ein sehr klares Anreizprogramm eingeführt – 75 US-Dollar pro Quadratfuß bis zur Höchstgrenze.“ von 15 Millionen US-Dollar – sehr einfach, und sie haben sehr schnell gehandelt.“

Diesen Monat kündigte Adams eine neue Initiative an, die darauf abzielt, die Umwandlung von Büros in Wohnräume zu beschleunigen, mit einem Vorschlag, der die Vorschriften für Umwandlungen ändern und 136 Millionen Quadratmeter weiterer potenzieller Büroflächen freigeben würde, die umgewandelt werden könnten. Adams‘ Ziel ist es, im nächsten Jahrzehnt bis zu 20.000 neue Wohnungen für 40.000 New Yorker in umgebauten Bürogebäuden zu schaffen.

„Es ist ein Vorschlag, der dem Moment entspricht, in dem wir uns befinden. Wir haben erhebliche Veränderungen in der Art und Weise gesehen, wie Menschen in einer Welt nach der Pandemie leben und arbeiten“, sagte Dan Garodnick, der Direktor des New Yorker Ministeriums für Stadtplanung Insider.

New York City hat bereits einige Erfolge bei der Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnhäuser erzielt. Im Finanzviertel haben Umbauten dazu beigetragen, das Viertel von einem Nine-to-Five-Viertel in eine lebendige Gemeinde zu verwandeln.

Doch vielerorts vollzieht sich die Umstellung auf Konvertierungen nur langsam, auch in San Francisco, das mit einem gravierenden Wohnungsmangel und einer angeschlagenen Innenstadt zu kämpfen hat und anfällig für eine Reihe von Klimaauswirkungen ist.

Im Juni startete die Stadt eine neue Initiative, um den Umbau zu fördern, aber die meisten Gewerbegebäude seien einfach viel zu teuer für den Umbau, sagte Mark Hogan, ein in San Francisco ansässiger Architekt, gegenüber Insider.

„Wenn das Gesamtprojekt doppelt so teuer ist, wie es sein muss, damit der Umbau finanziell sinnvoll ist, werden Sie durch Anpassung der Bauvorschriften wahrscheinlich nicht zu diesen Einsparungen kommen“, sagte Hogan, der die San beriet Francisco Board of Supervisors über seine politischen Reformen für Büroumwandlungen.

Ein anderer in San Francisco ansässiger Architekt, Charles Bloszies, sagte, dass abgesehen von den hohen Baukosten und langsamen Genehmigungsprozessen die Kosten für den Kauf eines Gewerbegebäudes in der Stadt immer noch hoch genug seien, um Käufer abzuschrecken, und obwohl eine Nachfrage nach Arbeitskräften und bezahlbarem Wohnraum bestehe, Wohlhabende Menschen sind nicht besonders daran interessiert, in der Innenstadt zu leben.

„Ich beschäftige mich seit etwa 30 Jahren mit der Gebäudesanierung, Sanierung und dem Umbau großer Gebäude und wir dachten, unsere Telefone würden sofort klingeln, aber das war nicht der Fall“, sagte Bloszies gegenüber Insider.

Hogan ist optimistisch, dass kleinere Vorkriegsgebäude in Orten wie San Francisco leichter in Wohnungen umgewandelt werden können. Garodnick sagte, dass es in New York im Laufe der Zeit „viele“ Vermieter gegeben habe, die an einer Umstellung interessiert waren, aber nicht für das Programm in Frage kamen – etwas, das die Vorschläge der Adams-Regierung zu ändern hoffen.

Da die Umbauten sehr teuer sein können, gibt es in ehemaligen Bürogebäuden fast nie Wohneinheiten für einkommensschwächere Bewohner. Normalerweise sind die Häuser nur für die Wohlhabendsten erschwinglich.

„Da die Büromieten in vielen Städten ohnehin recht hoch sind, müssen Sie sie in eine alternative Nutzung umwandeln, die einen ähnlich hohen Cashflow bietet“, sagte Arpit Gupta, außerordentlicher Professor an der Stern School of Business der NYU, gegenüber Insider. Daher sind für die umgebauten Einheiten Spitzenmieten auf dem Markt sinnvoll – obwohl seine Untersuchungen zeigen, dass umweltfreundliche Subventionen dazu beitragen könnten, die Lücke zwischen den Umstellungskosten und bezahlbaren Mieten zu schließen.

Während diese umgebauten Gebäude höchstwahrscheinlich Luxusimmobilien zu marktüblichen Preisen beherbergen werden, wird erwartet, dass sie die Erschwinglichkeit von Wohnraum erhöhen. Untersuchungen zeigen, dass die Erhöhung des Angebots an marktüblichem Wohnraum die Nachfrage absorbiert und das Wachstum der Wohnkosten verlangsamt. Dennoch sind die Arten von Wohnungen in diesen Gebäuden – meist kleinere Wohnungen – durch Einkommen und Haushaltsgröße begrenzt.

„Man kann nicht davon ausgehen, dass sich jeder 27-jährige Banker das leisten kann“, sagte Cetra.

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